Gewerbemiete: Schadensersatz wegen unwirksamer Kündigung

Ein Vermieter kündigte einer Dermatologin den Mietvertrag über die Gewerberäume. Das Gericht wies die Räumungsklage allerdings ab. Das Problem: Die Dermatologin war bereits umgezogen und wollte nun die Kosten als Schadensersatz vom Vermieter ersetzt haben.

Hintergrund: Streit um Befristungsklausel

Ausgangspunkt des Streits war laut Haufe eine Klausel im Mietvertrag, wonach dieser noch zehn Jahre laufen sollte. Als das Grundstück verkauft wurde, wollte der neue Eigentümer den Mietvertrag aber kündigen. Die Dermatologin widersprach der Kündigung unter Verweis auf die Befristung. Der Vermieter wiederum war der Ansicht, dass die Klausel rechtswidrig gewesen sei. Dies bestätigten ihm auch gleich zwei Kanzleien im Zuge zweier Rechtsgutachten. Entsprechend legte er Räumungsklage ein.

Um nicht in zeitliche Nöte zu geraten, sah sich die Dermatologin bereits nach neuen Räumlichkeiten um und organisierte den Umzug. Das Gericht wies die Räumungsklage ab. Zwar gäbe es tatsächlich Formmängel, diese seien aber nicht schwerwiegend genug, um die Klausel im Ganzen für nichtig zu erklären. In einem weiteren Verfahren strengte die Dermatologin nun Schadensersatz für den unnötigen Umzug an (OLG München, Beschluss vom 23.07.2025, Az. 32 U 3422/24).

Vermieter darf sich nicht auf Rechtsgutachten berufen

Ohne Erfolg wandte der Vermieter ein, es habe seinerseits aufgrund der zwei Rechtsgutachten ein Rechtsirrtum vorgelegen, weswegen er keinen Schadensersatz leisten müsse. Die eingeholten Gutachten basierten lediglich auf einer subjektiven Rechtsauffassung ohne klare Rechtsprechungsgrundlage. Zudem muss sich der Vermieter mögliche Fehler seiner Berater gemäß § 278 BGB zurechnen lassen. 

Es spiele auch keine Rolle, dass die Dermatologin bereits vor Abschluss der Räumungsklage umgezogen sei. Es sei ihr nicht zumutbar gewesen, den Ausgang eines Räumungsrechtsstreits abzuwarten und sich erst dann nach Ersatzräumen umzusehen.

Über die Höhe des Schadensersatzes muss nun das Landgericht entscheiden.

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