Bedarf an Logistikimmobilien wächst durch Pandemie, Klimawandel und E-Commerce

Auch im zweiten Pandemiejahr ist das Neubauvolumen am Logistikimmobilienmarkt gewachsen.

Bereits 2020 kamen in Deutschland 5,3 Millionen Quadratmeter neu gebaute Logistik-, Lager- und Distrubitionsflächen hinzu. Im vergangenen Jahr waren es mit 5,4 Millionen Quadratmetern Neubaufläche sogar noch etwas mehr, wie aus einer Analyse des Beratungsunternehmen Logivest hervorgeht. Gemessen wird dabei der Zeitpunkt des Baustarts.

Grund für das erneute Wachstum seien gleich mehrere Faktoren, zwei stechen jedoch laut Kuno Neumeier, CEO der Logivest Gruppe, hervor: „Der Logistikimmobilienmarkt ist im Umbruch – Pandemie und Klimawandel verändern den Markt und schaffen dabei auch neue Möglichkeiten.“ Allerdings gelte auch nach wie vor der E-Commerce-Boom als ein wichtiger Treiber, „aber auch Themen wie beispielsweise die E-Mobilität zeigen erste Auswirkungen“, so Neumeier weiter. 

Rhein-Main ist die aktivste Logistikregion

Bei fünfzehn von insgesamt vierundzwanzig deutschen Top-Logistikregionen wurden die Vorjahreswerte von neugebauten Flächen übertroffen. Die zehn dynamischsten Regionen lägen jeweils bei einem Neubauvolumen von über 200.000 Quadratmetern. Am meisten wurde in der Region Rhein-Main gebaut, hier liegt das Neubauvolumen mit ca. 370.000 Quadratmetern auf dem höchsten Niveau, gefolgt von Duisburg/Niederrhein mit ca. 365.000 Quadratmeter. Erstmals belegt die Region Magdeburg den dritten Rang, hier entstanden 2021 330.000 Quadratmeter neue Flächen. Diese Attraktivität komme nicht von ungefähr. Magdeburg steht für eine gute Ost-West-Verbindung, die Nähe zu Ballungsräumen sowie eine gute Verfügbarkeit von Flächen, die teils gefördert werden.

Als weitere Spitzenregion hat das Fraunhofer IIS, an dessen Regionseinteilung sich die Logivest-Erhebung orientiert, zudem zum ersten Mal Dresden/Chemnitz mit aufgenommen. „Neben dem logistisch zu ver- und entsorgenden Ballungsraum Dresden hat insbesondere das entstehende Elektromobilitäts-Cluster für eine erhöhte Nachfrage nach Logistikflächen in der Region gesorgt“, erläutert Uwe Veres-Homm, Geschäftsfeldkoordinator Logistik, Transport & Mobilität bei Fraunhofer IIS zu dieser Entscheidung. In und um Dresden und Chemnitz entstanden im letzten Jahr mit 45.000 Quadratmetern mehr neue Logistikimmobilien als in Koblenz mit 35.000 Quadratmetern.

Flächenumsatz ebenfalls gestiegen

Auch beim Flächenumsatz, also der Summe der Flächen, die neu vermietet, verkauft oder zur Eigennutzung selbst errichtet wurden, lässt sich am deutschen Logistikmarkt ein neuer Rekord verzeichnen, wie der Logistikdienstleister CRBE mitteilt. Demnach kamen pro Quartal etwa 2 Millionen Quadratmeter Flächenumsatz hinzu, in Summe ergibt sich damit für 2021 ein Wachstum um 20,4 Prozent auf 8,3 Mio. Quadratmeter insgesamt. Insgesamt lag der Wert sogar 40 Prozent über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. „2021 war ein absolutes Rekordjahr am deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt. Anfang des Jahres schien ein derartiges Ergebnis aufgrund des Flächenmangels kaum denkbar, aber die Nutzer haben durch ihre stetige Nachfrage eine große Dynamik ausgelöst. Auch das Überschreiten der Zehn-Millionen-Quadratmeter-Marke wäre locker möglich gewesen, stünde ausreichend Fläche zur Verfügung“, so Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Germany.

Innovation gegen Flächenmangel 

Die Flächen für neue Logistikimmobilien werden allerdings knapper, während der Bedarf etwa im E-Commerce-Sektor stetig steigt, wie CRBE im Sommer 2021 prognostizierte. Auch in diesem Jahr bauten Handel, aber auch Logistiker, den Flächenumsatz deutlich aus, allein 1,5 Mio. Quadratmeter entfielen auf den E-Commerce, bei Logistikern nahm dieser um knapp 1 Drittel auf 2,9 Mio. Quadratmeter zu.

Auf die Flächenknappheit können Online-Händler ganz unterschiedlich reagieren, um sich letztlich mehr Kapazität zu sichern. In Bezug auf die Neubauaktivitäten zeichnet sich allerdings ein Trend ab, wie Logivest feststellt: Im vergangenen Jahr sind immer öfter mehrstöckige Logistikimmobilien entstanden, die in Vergangenheit eher eine rare Erscheinung waren. „So handelt es sich bereits bei zwei der drei größten Projektentwicklungen um mehrstöckige Immobilien. In Großenkneten in der Region Bremen baut GLP für Amazon eine knapp 140.000 Quadratmeter große Lagerhalle über mehrere Etagen, und auch die 105.000 Quadratmeter umfassende Immobilie von XXXLutz in Uffenheim in der Region Würzburg erstreckt sich über mehrere Stockwerke“, nennt die Immobilienberatung prominente Beispiele.

Logivest-CEO Neumeier sieht darin eine zunehmende Auseinandersetzung mit den Themen Flächenfraß und Flächenmangel, Mehrstöckigkeit ist dafür eine innovative Lösung. „Jetzt muss sich zeigen, wie sich diese neuen Typen langfristig auf dem Markt etablieren können und wie sich der Fokus beispielsweise auf Themen wie Automatisierung verändert“, so seine Einschätzung. In diesem Jahr werde das hohe Neubauniveau voraussichtlich weiter anhalten. Rainer Koepke von CRBE vermutet eine anhaltend hohe Nachfrage nach Flächen für Industrie und Logistik, die mit der Herausforderung einhergehen wird, dass der Markt diese auch zur Verfügung stellen kann. Trotz Maßnahmen wie der Neuausweisung von Flächen oder der Revitalisierung von Bestandsgebäuden und -grundstücken könne „die absehbare Angebotsverknappung in den meisten nachgefragten Regionen dazu führen, dass sich die letztjährigen Rekord-Flächenumsätze nicht wiederholen lassen“, so Koepke.