Logistikimmobilien: 5 Millionen qm in 2017, Citylogistik und europäische Hotspots

Logistikimmobilien schießen aktuell wie Pilze aus dem Boden. Für 2017 prognostiziert man ein Plus von 12 Prozent im Vergleich zum Rekordjahr 2016 (4,6 Millionen qm). Besonders spannend ist dabei die Tatsache, dass der spekulative Bau weiter zunimmt, was für das Selbstbewusstsein der Branche und die optimistische Markteinschätzung spricht.  

Der Online-Handel treibt nicht nur die KEP-Branche zu ungeahnten Umsatz-Höhen. Auch die Logistikimmobilien-Branche wird durch das stetige Wachstum und die immer neuen Ansprüche der Kunden vorangetrieben.

Kein Wunder also, dass sich Meldungen zu neu eröffneten Logistikzentren häufen. Die neue Studie „Logistik und Immobilien 2017“, die das Analyseunternehmen Bulwiengesa bereits zum dritten Mal in Folge und in Partnerschaft mit Berlin Hyp, Bremer, Goodman und der Savills Immobilien-Beratung herausgegeben hat, zeichnet die Entwicklung der Branche nach.

Prognose 2017: Über fünf Millionen qm neue Logistikflächen

Die Anforderungen des E-Commerce und der Kunden fordert von den Logistikern eine größere räumliche Nähe zu den Kunden. Der Online-Handel tritt bei der Suche nach geeigneten Verteilzentren (HUBs) in der Innenstadt somit zunehmend in Wettbewerb mit dem stationären Einzelhandel. Lösungen für die letzte und allerletzte Meile – sowohl in Bezug auf den zunehmenden Lieferverkehr als auch den Bau von kleineren innerstädtischen Verteilstationen – fordern eine konstruktive Interaktion aller Beteiligten und vor allem kommunaler Politiker.

Auch wenn Klein- und Kleinst-Immobilien zukünftig in den Innenstädten verstärkt nachgefragt werden, ist die Logistikbranche bis dato geprägt durch den Bau größerer Logistikimmobilien am Stadtrand der Metropolen oder an peripheren Orten, die gut an Autobahn, Schiene oder Flughafen angebunden sind. In 2016 – das bisherige Rekord – wurden 4,587 Millionen qm Fläche geschaffen. Für 2017 geht die Studie von einem Plus von 12 Prozent aus, was insgesamt 5,127 Millionen qm bedeuten würde. Dass auch der spekulative Bau weiter zunimmt, spricht für das Selbstbewusstsein der Branche und die optimistische Markteinschätzung.

Und auch für 2018 erwartet man einiges. Nach Angaben der Studie ist die Pipeline für die Entwicklung von Logistikneubauflächen in Deutschland bereits gut gefüllt. Konkrete Projektierungen ohne so genannte „Landbanks“ und „Geisterprojekte“ umfassen bereits jetzt rund 5,0 Millionen qm. Zwar ist die Realisierung jedes angekündigten Projektes mit Unsicherheiten behaftet, allerdings sind z. B. zahlreiche Neubauprojekte, die etwa von Eigennutzern aus dem KMU-Bereich im nächsten Jahr realisiert werden, derzeit noch unbekannt. Ein erneut hohes Fertigstellungsvolumen im Jahr 2018 ist damit wahrscheinlich.

Citylogistikimmobilien: Anforderungen noch unklar

Während bei den Immobilien an Stadträndern die Anforderungen zum größten Teil klar sind, sieht es bei Citylogistikimmobilien anders aus.

Die Flächengrößen können sich von 15 bis 25 qm für Mikrodepots erstrecken, über Micro Fulfilmentcenter mit maximal 3.000 qm bis hin zu den innerhalb oder am Rande eines Stadtteils gelegenen Urban Fulfilmentcentern mit 4.000 bis 6.000 qm. Entscheidend ist die engmaschige Verteilung, um flächendeckend nah am Kunden zu sein. So könnten Parkhäuser, Tiefgaragen, Ladenlokale und Büros umgenutzt werden; eine Renaissance innerstädtischer Gewerbeparks ist bereits zu beobachten und auch die Stichworte „vertikale Städte“ und „Intermodalstationen“ haben für die Citylogistik hohe Relevanz. Aktuell werden als Übergangslösungen PopUp-Storages in Containern und FlexHUBs genutzt.

Generell lässt sich allerdings festhalten, dass für ein funktionierendes Citylogistik- System ganz ähnlich wie beim Lebensmittelhandel kaskadenförmig aufgebaut sein müsste. Hintergrund: Die für die Citylogistik benötigten Immobilien können nicht eigenständig existieren, sondern müssen versorgt werden. Aus diesem Grund wird es eine Kombination zwischen innerstädtischen finalen Ablagestellen, den Mikrodepots, in Verbindung mit Nachschubstellen am Stadtrand geben. Die Nachschubstellen werden wiederum aus Zentrallagern versorgt.

Deutsche und europäische Hotspots

Wenig überraschend sind hingegen die bevorzugten Standorte. Wie es in der Bulwiengesa-Studie heißt, entfallen auf die etablierten Logistikregionen gut 78 Prozent der zwischen 2012 und 2016 in Deutschland errichteten Logistikneubauflächen.

Generell hat sich Deutschland mit Blick auf Europa aufgrund seiner zentralen Lage und seiner ausgesprochen guten Infrastruktur zu einem der wichtigsten globalen Logistikstandorte entwickelt. Die Logistikregion Rhein-Main/Frankfurt belegt in Deutschland die Spitzenposition, während Halle/Leipzig um drei Plätze nach hinten fällt und den zweiten Platz an die stark nachgefragte Logistikregion Hamburg abtritt. Die Region Düsseldorf hingegen verbessert sich in diesem Jahr um einen Platz. Auch die Logistikregion Köln schafft es in diesem Jahr zwei Plätze nach vorne zu rücken und platziert sich hinter den Regionen Düsseldorf und vor Halle/Leipzig. Die Top-5-Logistikregionen weisen im Betrachtungszeitraum 2012 bis 2016 jeweils Transaktionsvolumen von mehr als 800 Millionen Euro auf.

Während sich die Bulwiengesa-Studie auf Deutschland als Standort konzentriert, hat Prologis, Inc. sich den europäischen Markt angesehen. Die Analyse mit dem Titel „Customer Growth Strategies: Europe‘s Most desirable logistics locations" zeigt die aktuellen europäischen Hotspots. Auf Basis der Analyse-Ergebnisse zeichnet Prologis die besten Standorte Europas mit den „Top 100 Most desirable European locations 2017 Awards” aus. Die höchste Punktzahl belegten dabei die Niederlande, speziell Venlo, als begehrtester Standort Europas. Aber auch die Region Düsseldorf/Rhein-Ruhr mit den drei Standorten Hamm, Unna und der Metropolregion Ruhr konnte sich enorm verbessern. Polen wurde ebenfalls in mehreren Kategorien gut bewertet – ein Zeichen dafür, dass sich der polnische Markt rasant entwickelt.